A Reforma Tributária do consumo trouxe mudanças relevantes para proprietários de
imóveis, empresas patrimoniais e holdings que recebem receitas de locação.
Com a implementação do IBS e da CBS, determinadas operações de locação passam
a integrar o campo de incidência dos novos tributos. O impacto, contudo, não será
uniforme e dependerá das características de cada situação.
Entre os principais aspectos que devem ser observados estão a quantidade de imóveis
locados, o volume das receitas, a natureza residencial, comercial ou industrial dos
imóveis, a forma de exploração patrimonial, o regime tributário adotado por eventual
pessoa jurídica e as condições previstas nos contratos de locação.
No caso das pessoas físicas, a legislação estabelece critérios próprios para a
caracterização como contribuinte do IBS e da CBS. Isso significa que o simples
recebimento de aluguéis de valor elevado não conduz, isoladamente, à incidência dos
novos tributos.
Para pessoas jurídicas e holdings patrimoniais, a análise deve considerar não apenas o
IBS e a CBS, mas também a tributação da renda, o aproveitamento de créditos, a
eventual distribuição de resultados aos sócios e os efeitos patrimoniais e sucessórios
da estrutura adotada.
Outro ponto relevante diz respeito aos contratos de locação comerciais celebrados
anteriormente à Reforma Tributária. Em determinadas hipóteses, contratos por prazo
determinado podem estar sujeitos a regras específicas de transição, o que justifica a
verificação individual de sua data, prazo, registro e demais requisitos legais.
A revisão também merece atenção especial nas locações de galpões industriais, centros
logísticos e outros imóveis destinados a atividades empresariais. Nesses casos, o perfil
tributário do locatário e a possibilidade de aproveitamento de créditos de IBS e CBS
podem influenciar a forma de contratação e a alocação econômica dos novos tributos.
Contratos de longo prazo igualmente devem ser examinados com cuidado,
especialmente quanto à definição do valor do aluguel, ao tratamento tributário de
encargos, benfeitorias e investimentos realizados no imóvel e à forma de previsão
contratual do IBS e da CBS durante o período de transição.
Por essas razões, a Reforma Tributária exige uma revisão preventiva das estruturas
imobiliárias e dos contratos atualmente vigentes.
A análise individualizada permite identificar como as novas regras podem afetar cada
patrimônio, quais contratos merecem atenção específica e quais adaptações jurídicas,
tributárias ou contratuais devem ser necessárias ao longo da transição para o novo
sistema.
Silva Nunes Advogados
Tributário | Empresarial | Planejamento Patrimonial